Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Pour sécuriser la vente ou la location d’un logement, de nombreux diagnostics sont requis, afin d’informer, de protéger les acheteurs et locataires, mais également les propriétaires. Ces diagnostics immobiliers sont à l’initiative du propriétaire du bien et engagent à ce titre sa responsabilité et sa bonne foi. Ils peuvent en effet être utiles en cas de litiges. Réunis dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), les documents sont annexés soit à la promesse de vente, soit à l'acte authentique de vente, ou au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement, soit au contrat de location.
Diagnostic Loi Carrez
Même si le terme de diagnostic n’est pas souvent associé à la Loi Carrez, l’examen effectué par le diagnostiqueur permet d’attester de la surface privative d’un logement. Pour cela, il calcule la surface de plancher, sans tenir compte de l'espace occupé par les ouvertures, cloisons, marches, cages d'escaliers, pièces dont la hauteur de plafond est inférieur à 1,80m, caves, garages, parkings etc... Le diagnostic Carrez est obligatoire pour vendre un appartement et est exigé à la signature du compromis de vente. Lorsque vous avez fait des travaux, vous devez refaire un examen des lieux pour remettre à jour le diagnostic.
Diagnostic surface habitable
Destiné aux propriétaires qui souhaitent mettre en location un logement, la surface habitable, définie par la loi Boutin, se distingue de la surface privative par le fait qu’elle compte les espaces aménagés et directement occupables. C’est pourquoi elle exclut de son calcul la superficie des combles non aménagés, même si leur hauteur est supérieure à 1,80m, les greniers, les sous-sols, les vérandas etc. Cette surface habitable doit être mentionnée dans le bail si le bien est loué vide en tant que résidence principale. Elle n’est pas exigée pour les locations saisonnières.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Ce document, qui récapitule les qualités énergétiques et écologiques (niveau des émissions de CO2) du logement, décerne une note de A à G dans chacun des domaines. Depuis le 1er Juillet 2021, ses critères ont été revus et il est devenu opposable. S’il se révèle inexact, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le propriétaire ou vendeur pour se faire indemniser son préjudice ou même annuler la vente.
Diagnostic Plomb
Pour les logements construits avant 1949, un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) doit être établi. Si la présence de plomb, à hauteur d’au moins 1mg/cm2, est constatée dans les revêtements, le propriétaire est obligé d’effectuer des travaux pour corriger le diagnostic. Ce dernier est alors à refaire dans les 12 mois qui suivent.
Comme pour le plomb, avant toute vente ou mise en location, un logement dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997, doit présenter un rapport d’inspection à l’amiante. Les diagnostics effectués avant le 1er avril 2013 doivent être renouvelés. Selon les résultats de l’examen, des actions de suivi ou d’analyse approfondie peuvent être préconisées par le diagnostiqueur.
Diagnostic des installations de gaz et électriques
Pour la vente d’un logement, les installations de gaz et électriques doivent faire l’objet d’une analyse lorsqu’elles ont plus de 15 ans. Les résultats de l’étude n’empêchent pas la vente, mais peuvent permettre à l’acheteur de négocier si des travaux de mise aux normes doivent être engagés.
Diagnostic Termites
Il concerne les logements situés dans les départements dont la présence ou la menace par ces insectes xylophages sont déclarées par arrêté préfectoral. Les termites, en creusant dans les structures porteuses en bois, affaiblissent la solidité des charpentes, planchers, poteaux et poutres, ce qui augmente considérablement les risques d’effondrement. Cela justifie le caractère obligatoire du diagnostic en cas de vente d’un bien immobilier, sachant que l’examen n’est valable que 6 mois.
Diagnostic Bruit
Il est obligatoire depuis juin 2020 dans les zones exposées aux nuisances sonores aux abords des aéroports ; comme le précise le site officiel service-public.fr, « Le diagnostic Bruit n'a qu'une valeur informative, mais s’il n’est pas fourni, le locataire l'acquéreur [ou le locataire] peut faire un recours devant le tribunal. »
Diagnostic d'assainissement
Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome. Cette installation fait alors l'objet d'un contrôle effectué par la commune. Le contrôle donne lieu à un diagnostic, qui doit être joint au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), remis à l’acquéreur en cas de vente.
Diagnostic état des risques et pollutions
Comme le précise service-public.fr, dans le cadre d’un achat immobilier dans certaines zones, le « futur acheteur doit être informé par le vendeur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). » Cela donne lieu au moment de la promesse ou de l’acte de vente, à la remise d’un document officiel.
Pour aller plus loin
Combien coûte un diagnostic ? Le site service-public.fr donne des estimations des prix pratiqués par les diagnostiqueurs certifiés, globalement entre 80 jusqu’à 250 € selon les cas. A noter que pour les bilans concernant les termites, les risques et pollutions ou le bruit, c’est le propriétaire qui se charge de remplir des attestations disponibles sur les sites officiels des ministères de la Transition énergétique, ou de la cohésion des territoires.
Parmi les diagnostics non obligatoires, il existe celui de performance numérique, qui informe le futur acheteur ou locataire de la couverture internet du logement. Bien entendu, ce diagnostic est valable à un instant T. Par ailleurs, le diagnostic parasitaire permet de repérer la présence d’insectes à larves xylophages et de champignons lignivores. Il peut être très utile, voire recommandé, lorsque vous envisagez de vendre ou de louer votre logement lorsqu’il est situé dans une zone très humide.
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